פסק-דין בתיק עמ"נ 43127-08-11

ערעור מינהלי על החלטתה של ועדת הערר מיום 7.8.2011 לדחות ערר שהוגש על החלטת השמאית המכריעה.

רקע עובדתי:

1. המערערת היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון (להלן: " הוועדה המקומית"), המשיבים הם הבעלים של מבנה צמוד קרקע עם גג רעפים, הממוקם בעיר (להלן: " הנכס").
2. לאחר שהמשיבים פנו לוועדה המקומית בבקשה לממש את זכותם בנכס, הוצאה להם שומה הכוללת השבחה בגין תוספת בנייה שהותרה בתוכנית לבניית חדר יציאה לגג. הוועדה המקומית גרסה כי תיקון 23 לתוכנית מתאר חולון על תיקוניה, שפורסם למתן תוקף ביום 4.2.2008 (להלן: " התכנית החדשה"), שינה את תיקון 4ד' מיום 15.7.1986 (להלן: " התכנית הקודמת") בכך שאפשר לבנות חדרי יציאה לגג רעפים על שטח הגדול מ-23 מ"ר. לטענתה, בתכנית הקודמת הייתה קיימת מגבלת בינוי סטטוטורית קשיחה שמנעה בניית חדרי יציאה לגג הגדולים מ-23 מ"ר ואילו התכנית החדשה קבעה כי ניתן יהיה לבנות בחלל גג הרעפים כל עוד רום הגג לא יעלה על 7 מ' ממרצפת המפלס שבקומה מתחת. בעניין הנכס הספציפי,  יש לגזור את גובה ההשבחה לאור ההטבה הנ"ל.
3. המשיבים חלקו על השומה. לטענתם, בתוכנית הקודמת לא נקבעה מגבלה קשיחה באשר לגודלו של חדר יציאה לגג רעפים, אלא הגודל המקסימאלי נגזר מהשטח הכלוא בין רום הגג למרצפת המפלס שבקומה מתחת - בדומה לתוכנית החדשה. ההבדל בין התוכניות נעוץ בגודל המרחק המותר בין השניים - 7 מ' בתוכנית החדשה לעומת 5.5. לנוכח שינוי זה יש לקבוע את היטל ההשבחה.
4.  המחלוקת העוברה להכרעתה של שמאית מכריעה - גב' נאווה סירקיס (להלן: " השמאית המכריעה").
5. בהחלטה אימצה השמאית המכריעה את עמדת המשיבים. נקבע שהתכנית הקודמת התירה בניית חדרי יציאה לגג רעפים, כל עוד  רום הגג לא עולה על 5.5 מ' ממרצפת המפלס. התוכנית החדשה השביחה את הנכס בכך שהגדילה את המרחק המותר ל-7 מטרים. על היטל ההשבחה להיקבע על פי השוני בשווי הנכס כתוצאה מכך.
6. על החלטתה של השמאית המכריעה הגישה הוועדה המקומית ערר לועדת הערר המחוזית.

החלטתה של וועדת הערר:

7. על פי ההלכה, היקף ההתערבות של ועדת הערר בשומה מכרעת יהיה מצמצם למקרים יוצאי דופן בהם נפלו בשומה פגמים מהותיים.
8. בנסיבות העניין, מצאה הועדה כי החלטת השמאית המכריעה סבירה ועולה בקנה אחד עם הוראות התוכניות הרלוונטיות.
9. מניתוח הוראות התוכנית הקודמת נראה שהגבילה בניית חדרים על גג שטוח ל-23 מ"ר, אך לא קבעה מגבלה דומה באשר לחדרי יציאה לגג רעפים. החלטת השמאית המכריעה לפיה על היטל ההשבחה להיגזר מהשינוי בשווי כתוצאה מהגדלת המרחק בין הרום למרצפת המפלס, סבירה אפוא ומתיישבת עם לשון הוראות התכנית.
10. כמו כן, הועדה נמנעה מלהתערב בקביעתה העובדתית של המשאית, לפיה לא צורפו אסמכתאות המוכיחות כי הוועדה המקומית הייתה נוהגת לאשר רק חדרים שאינם עולים על 23 מ"ר.
11. אשר על כן, הוחלט לדחות את הערר שהוגש.

דיון :

12. לאחר שעיינו בטיעוני הצדדים, ובהחלטתה של ועדת הערר, מצאנו כי הערעור חסר בסיס ולפיכך דינו  להידחות .
13. הלכה פסוקה היא כי הביקורת השיפוטית מתמצית בבדיקה האם החלטת הרשות נתקבלה ללא משוא פנים, בלא הפלייה, כשהיא מושתתת על טעמים ענייניים וללא שיקולים זרים ואם מצויה היא בתחום הסבירות (בג"צ 4769/95 מנחם רון נ' שר התחבורה, פ"ד נז(1) 235, 269 (2002); בג"צ 1/81 ויקי שירן נ' רשות השידור, פ"ד לה(3) 365,  378 (1981); בג"צ 389/80 דפי זהב נ' רשות השידור, פ"ד לה(1) 421 (1980), בג"צ 376/81 לוגסי נ' שר התקשורת, פ"ד לו(2) 449,  453-454 (1983); י' זמיר, הסמכות המינהלית (כרך ב', תשנ"ו) בעמ' 763-771).
14. המחלוקת בין הצדדים נסבה על פרשנות הוראות התוכנית הקודמת, שכמוה כדין חיקוק.  עסקינן אפוא בסוגיה משפטית שכדי להכריע בה יש להיעזר בכללי הפרשנות המקובלים.
15. מושכלת יסוד, כי כשאנו באים לפרש נורמה חקיקתית, יש תחילה לבחון את לשון ההוראה, המשרטטת את המסגרות והגדרים שבתחומם יש להתחקות אחר המשמעות. ייתכן, שיינתן ללשון החוק פירוש מרחיב או פירוש מצמצם, פירוש רגיל או פירוש חריג, אך רק במרחב הלשוני שהטקס מתיר, ניזונה הפרשנות מתכליתה של הנורמה (ראו: עע"מ 963/11 הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז נ' דן אבי יצחק [פורסם בנבו] (18.8.2011); רע"א 3899/04 מדינת ישראל נ' שמואל אבן זוהר, סא(1) 301 (2006); ע"א 8569/06 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' אלברט אברהם פוליטי [פורסם בנבו] (28.5.2008) ; מדינת ישראל נ' זיאד חטיב [פורסם בנבו] (30.1.2011) (להלן: " פרשת זיאד חטיב")).